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行業新聞
INDUSTRY NEWS
傳大行房貸口徑擬放松 余額還清再貸算“首套”?(21世紀經濟報道)
2014年09月25日

        消息人士向21世紀經濟報道記者表示“消息基本屬實”,稱中行當天下午召開高層會議,討論房貸政策調整問題。這一傳聞也得到了工行、農行內部人士的初步證實,但均未透露詳情。

        截至記者發稿時,四大行尚未就此傳聞公開表態。

        此前,部分地區已現放松首套房貸款界定的端倪。今年8月份福建省住房和城鄉建設廳出臺的《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》(也稱“閩八條”)中曾表示,“購房人償清購房貸款后,再次申請貸款購房,按首貸認定。金融機構在貸款首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行。”

        某國有大行個貸部負責人在接受21世紀經濟報道采訪時介紹,此前北京地區的放貸政策頗為嚴格,以家庭為單位,首套房的認定既“認房”又“認貸”。如果首套房貸的界定放寬,可能激發大量的改善性需求,拉動房地產市場的回暖。

        他表示,“‘認房’就是只要在建委網站里查到名下有房,無論之前貸款否,再次買房的話,銀行貸款都算二套房貸。‘認貸’就是只要有過住房按揭貸款記錄,無論這套房子還持有與否,之前的房貸是否還清,再買房貸款都按照二套房計算,首付高達70%”。

認房不認貸?

        在房地產市場持續低迷,經濟穩增長壓力越來越大的背景下,今年上半年曾多次傳出“房貸松綁”的傳言。分析人士認為,這次傳聞屬實的可能性大,滿足剛需和改善性住房需求一直都是監管層鼓勵的方向。

        進入9月后,房地產市場傳統的“金九銀十”營銷旺季并未如約而至。遭遇了樓市8月數據十年最差的同時,46個限購城市,目前已有40個松綁限購,但作用非常有限。中原地產數據顯示,從9月前21天看,54個主要城市合計住宅簽約131947套,環比8月同期基本持平。

        值得一提的是,近日房地產企業的融資也進一步放松。富力地產9月19日發布公告,因預期監管機構將允許已上市房地產企業在銀行間市場發行中期票據,公司擬向交易商協會申請注冊發行不超過70億元的中期票據。金融街曾發布公告稱,董事會審議通過了“關于公司發行不超過52億元中期票據的議案”。

        與房企發行中票的開閘一脈相承,放松個人住房按揭貸款也不是不可能。中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示,地方政府積極呼吁松綁信貸,作用有兩點:一是給市場信心,增加市場購房者救市預期。二是將“穩增長”的壓力轉移到銀行,給銀行施加壓力。

        不過張大偉認為,事實上出現房貸余額還清,都算首套房的可能性不大。預計后續信貸松綁的主要口徑將是“認房不認貸款”。即只要證明名下無房,就可以按照首套購房認定,證明名下只有一套,就可以按照二套申請。

刺激改善型需求

        民生證券地產研究員鄒恒超也稱,限貸放松傳聞基本屬實,限購放開后,限貸放開合情合理,將顯著刺激改善性住房需求。目前四大行按揭貸款中97%是首套房,二套房僅約3%,三套房不貸。他認為,限貸放開后,首套房“認房不認貸”的標準較之前的“認房又認貸”大幅降低,將刺激居民改善性住房需求,而投機性需求依然被遏制。

        在鄒恒超看來,未來按揭利率下行將繼續帶動銷量回暖。目前已有大行將首套房按揭利率下調至基準以下,而此前央行5000億PSL也為大行四季度按揭利率下行打下基礎。預計未來地產政策繼續放松仍是大勢所趨,價穩量升將逐步兌現。

        前述國有大行個貸部負責人表示,北京地區的住房按揭貸款利率一般維持在基準,變化不大,“之前有的銀行曾上浮5%,但是幾乎沒有什么市場。最近也有的銀行傳出首套房貸利率可以優惠到九五折,但是都有苛刻的條件”。

        至于首套房貸款的利率優惠政策,該負責人認為很難執行。雖然住房按揭貸款是銀行長期、穩定的收益來源,但是由于存款流失的加劇和銀行負債成本的居高不下,放貸再進行優惠就沒有利潤空間,“消費貸款的利率一般都基準上浮20%,在資金緊張的時候,銀行肯定是更愿意發放消費貸款”。


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